Forældrekøb
Forældrekøb er, når du køber en ejerbolig for at leje den ud til dit barn. De samme regler gælder dog også, hvis du lejer ud til nærtstående, som er dine eller din ægtefælles:
- bedsteforældre og disses ægtefæller
- forældre og disses ægtefæller
- børns ægtefæller
- børnebørns og disses ægtefæller
Du betragtes som selvstændig erhvervsdrivende, hvis du har købt en bolig for at udleje den til nærtstående uden selv at bo i den. Det betyder, at du skal opgøre og oplyse overskud eller underskud fra udlejningen. Der er derfor en del skattemæssige regler, som du skal være opmærksom på og sætte dig ind i.
Du skal betale skat af dit overskud ved udlejningen, men du skal ikke betale ejendomsværdiskat af boligen, du udlejer. Ved forældrekøb kan du vælge mellem 3 beskatningsmetoder.
Når du lejer ud til nærtstående som fx dit barn, skal du altid betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen. Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer til en ikke-nærtstående person.
Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen.
Du skal være opmærksom på, at forskellen mellem markedslejen og den betalte husleje betragtes som en gave, som dit barn skal betale afgift af, hvis det overstiger nogle beløbsgrænser.
Du skal lave et regnskab over dine huslejeindtægter og udgifter forbundet med udlejningen. Du skal huske at bogføre løbende og efter bogføringslovens regler. Du skal gemme regnskabet i 5 år, men kun vise os regnskabet, hvis vi beder om det.
Udgifter, du kan trække fra:
- ejendomsskatter
- vand-, kloak- og renovationsafgifter
- administration og revisorbistand til regnskabet
- forsikring af ejendommen
- skorstensfejer, snerydning og fejning
- kontingent til grundejerforening
- afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
- el, vand og varme (læs mere om denne udgift nedenfor)
- vedligeholdelse (læs mere om denne udgift nedenfor)
Læs mere om, hvordan du bogfører og holder styr på dit regnskab
Derudover kan du få fradrag for renteudgifter fra til fx realkredit og renteudgifter af vej- og kloakgæld på ejendommen.
Hvis din nærtstående (fx barn) betaler el, vand og varme som en del af huslejen, kan du trække udgifterne fra i dit regnskab.
Hvis dit barn selv betaler for lys, vand og varme, skal det holdes helt ude af regnskabet.
Du kan trække udgifter til vedligeholdelse som følge af almindeligt slid (fx malerarbejde) fra i den periode, du udlejer boligen.
Udgifter til reparation af skader, fx fugtskader, kan du kun trække fra, hvis:
- de ikke er dækket af en forsikrings- eller erstatningssum
- skaden er sket, efter du har overtaget boligen
- boligen ikke forbedres i forhold til før skaden skete.
Du kan ikke fratrække forbedringsudgifter, der direkte bringer boligen i bedre stand end ved købet af ejendommen (fx nyt badeværelse).
Hvis du istandsætter boligen, mens du udlejer den til din nærtstående (fx barn), gælder der særlige regler.
Du kan i de første 3 ejerår fratrække en vis andel af både vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Her gælder en særlig skattemæssig regel: procentreglen.
Du kan i de 3 første ejerår højst fratrække istandsættelsesudgifter svarende til:
- 25 % af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder
- 35 % af den årlige lejeindtægt for udlejede en- og tofamiliehuse.
Ved forældrekøb kan du vælge at blive beskattet efter:
- Almindelige skatteregler: Hvis du ikke vælger beskatning efter virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, bliver du beskattet efter de almindelige skatteregler.
- Virksomhedsordningen: Denne ordning giver nogle skattefordele for erhvervsvirksomheder. Fx kan renteudgifter i virksomheden fratrækkes i din personlige indkomst.
- Kapitalafkastordningen: Denne ordning giver mulighed for, at en del af virksomhedens overskud beskattes som kapitalindkomst.
Nye regler fra og med indkomståret 2021
Fra 2021 gælder der særlige regler for forældrekøbsboliger i virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen, hvor skattefordelene i de 2 ordninger er begrænset.
Efter de nye regler får du samme fradragsværdi for dine renteudgifter, som hvis du købte ejerbolig som privatperson. Det betyder, at det ofte ikke vil være nogen fordel at benytte virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, hvis du ikke driver anden virksomhed. Læs mere i afsnittene Virksomhedsordningen og Kapitalafkastordningen længere nede på siden.
Dit endelige valg af beskatningsmetode træffes på årsopgørelsen/oplysningsskemaet
Det endelige valg af beskatningsmetode træffer du, når du udfylder dit oplysningsskema. I virksomhedsordningen er der dog krav, som du skal være opmærksom på ved indkomstårets start. Læs mere i afsnittet Virksomhedsordningen længere nede på siden.
Dit overskud før renter bliver beskattet som personlig indkomst efter personskattelovens regler. Det betyder, at overskuddet beskattes som fx en lønindkomst, og du skal betale am-bidrag.
Du kan få fradrag for de renteudgifter, der er knyttet til udlejningen i din kapitalindkomst på samme måde som dine øvrige renteudgifter.
Hvis du ikke selv vælger at blive beskattet i virksomhedsordningen, så bliver du automatisk beskattet efter de almindelige skatteregler.
Du skal skrive det forventede overskud eller underskud i virksomheden på din forskudsopgørelse. På den måde betaler du løbende skat af din virksomhed, så du ikke skal betale det hele på én gang, når året er omme.
Når året er gået, skal du udfylde din årsopgørelse eller dit oplysningsskema. Det er her, du træffer det endelige valg om beskatningsmetode.
Få vejledning i, hvordan du retter din årsopgørelse/oplysningsskema
Når du udlejer en ejerbolig til dine nærtstående, betragtes det som en erhvervsvirksomhed. Du kan derfor vælge at benytte kapitalafkastordningen.
Kapitalafkastet beregnes med kapitalafkastsatsen 4 % i 2024 (3% i 2023) af værdierne i virksomheden. Du skal betale skat af kapitalafkastet som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Det er en lavere sats. Du skal ikke betale am-bidrag af kapitalafkastet.
Nye regler fra og med indkomståret 2021
Når du ikke har anden virksomhed end forældrekøbsbolig
Du kan fortsat vælge at benytte kapitalafkastordningen, når du lejer en ejerbolig ud til dine nærtstående.
Fra 2021 skal købsprisen for forældrekøbsboligen dog ikke indgå i det grundlag, hvoraf der beregnes kapitalafkast. Det vil ofte betyde, at der ikke er noget grundlag tilbage at beregne kapitalafkast af. Der er med andre ord ikke nogen fordel ved at benytte ordningen.
Når du driver anden virksomhed end forældrekøbsbolig
Driver du anden virksomhed og anvender kapitalafkastordningen, så er forældrekøbsboligen i princippet også omfattet af ordningen.
Fra 2021 kan købsprisen for forældrekøbsboligen dog ikke indgå i det grundlag, hvoraf der beregnes kapitalafkast. Med en kapitalafkastsats på 4 % i 2024 kan ordningen være en fordel for dig med flere virksomheder.
For at betale din skat løbende gennem året skal du rette din forskudsopgørelse.
Sådan retter du din forskudsopgørelse:
- Log på TastSelv Borger og vælg Forskudsopgørelse
- Herefter skal du udfylde en række felter, som du finder via søgefunktionen Søg felt længere nede på siden. Du skriver feltnummeret i Søg felt.
- Felt 221: Skriv overskud før renter
- Felt 488: Skriv renteudgifter i virksomheden
- Udfyld felter om kapitalafkastordningen, som du også finder ved at skrive feltnummeret i søgefunktionen Søg felt.
- Felt 184: Vælg Kapitalafkastordningen - ikke vekselerer
- Felt 440: Skriv kapitalafkastet
- Tryk på Beregn og derefter Godkend
Du har nu rettet forskudsopgørelsen.
Få yderligere vejledning i hvordan du retter din forskudsopgørelse
Når året er gået, skal du udfylde din årsopgørelse/oplysningsskema. Det er her, du træffer det endelige valg om beskatningsmetode:
- I rubrik 111 skal du skrive det endelige opgjorte overskud før renter.
- I rubrik 117 skal du skrive renteudgifterne. Renteudgifterne kan indgå i rubrik 41, og i denne situation skal du flytte renterne fra rubrik 41 til din virksomhed ved at trykke på lommeregnerikonet foran beløbet.
- Vælg beskatningsform Beskatning efter kapitalafkastordningen.
- I rubrik 142 skal du skrive kapitalafkastet.
- Hvis du skal oplyse regnskabsoplysninger, skal du gøre det ved at vælge Regnskabsoplysninger og klikke på " Oplys".
Få yderligere vejledning i hvordan du retter din årsopgørelse/oplysningsskema
Læs mere om kapitalafkastordningen (Den juridiske vejledning)
Når du udlejer en ejerbolig til dine nærtstående, betragtes det som en erhvervsvirksomhed. Du kan derfor vælge at benytte virksomhedsordningen. Driver du anden virksomhed i virksomhedsordningen, så skal forældrekøbsboligen også indgå i ordningen.
Der er en del regnskabsmæssige krav, når du vælger virksomhedsordningen. Derfor kan det være en god ide at bruge en revisor. Du kan få fradrag for den udgift i regnskabet.
Nye regler fra og med indkomståret 2021
Du kan fortsat vælge at benytte virksomhedsordningen, når du lejer en ejerbolig ud til dine nærtstående. Fra 2021 skal der dog beregnes en rentekorrektion. Det vil ofte betyde, at der ikke er nogen fordel ved at benytte virksomhedsordningen.
Når du ikke har anden virksomhed end forældrekøbsboligen i virksomhedsordningen
Rentekorrektionen beregnes med satsen for rentekorrektion 7 % i 2024 (6 % i 2023) af den gæld, der vedrører forældrekøbsboligen. Når der ikke er anden virksomhed i virksomhedsordningen, betyder det i praksis, at der beregnes rentekorrektion af hele gælden i virksomhedsordningen. Dog maksimalt et beløb, der svarer til de samlede renteudgifter.
Når du driver anden virksomhed end forældrekøbsboligen i virksomhedsordningen
Rentekorrektionen beregnes med satsen for rentekorrektion 7 % i 2024 (6 % i 2023) af den procentdel af gælden, der vedrører forældrekøbsboligen.
Hvis købsprisen for forældrekøbsboligen fx udgør 25 % af de samlede værdier i virksomhedsordningen, så skal der beregnes rentekorrektion af 25 % af den samlede gæld i ordningen. Rentekorrektionen kan maksimalt være samme andel som renteudgifterne. I dette eksempel vil rentekorrektionen derfor maksimalt være 25 % af de samlede renteudgifter i virksomhedsordningen.
Kapitalafkastgrundlaget skal desuden reduceres med købsprisen for forældrekøbsboligen fratrukket den tilhørende andel (fx 25 %) af den samlede gæld.
Læs mere om rentekorrektion og beregning i Den juridiske vejledning
Dit regnskab i virksomhedsordningen skal opfylde de krav, der er opstillet i bogføringsloven og i virksomhedsskatteloven. Du skal bl.a. oprette indskudskonto, hæverækkefølge og rentekorrektion.
Du skal holde indtægter og udgifter ved udlejningen fuldstændig adskilt fra din privatøkonomi. Prioritetsgæld og bankgæld skal være direkte forbundet med anskaffelsen af og driften af den udlejede ejendom. Rent praktisk kan du gøre det ved at oprette en speciel konto/kassekredit til formålet.
Dit regnskab skal vise denne adskillelse mellem virksomhedens og din private økonomi. Regnskabet skal blandt andet opgøre størrelsen af overførslerne mellem din private økonomi og virksomhedens økonomi.
Du skal huske at bogføre indtægter og udgifter på udlejning løbende.
Når du kender det forventede overskud eller underskud i virksomheden, skal du skrive det på din forskudsopgørelse. På den måde betaler du løbende skat af din virksomhed, så du ikke skal betale det hele på én gang, når året er omme.
Sådan retter du din forskudsopgørelse:
- Log på TastSelv Borger og vælg Forskudsopgørelse
- Herefter skal du udfylde en række felter, som du finder via søgefunktionen Søg felt længere nede på siden. Du skriver feltnummeret i Søg felt.
- Felt 221: Skriv overskud før renter
- Felt 488: Skriv renteudgifter i virksomheden
- Udfyld felter om virksomhedsordningen og rentekorrektionen, som du også finder ved at skrive feltnummeret i søgefunktionen Søg felt.
- Felt 184: Vælg Virksomhedsordningen - ikke vekselerer
- Felt 432: Skriv kapitalafkastet
- Felt 28: Skriv rentekorrektion
- Felt 699: Angiv om ejendommen er udlejet til nærtstående
- Tryk på Beregn og derefter Godkendt
Du har nu rettet forskudsopgørelsen.
Få yderligere vejledning i hvordan du retter din forskudsopgørelse
Når året er gået, skal du udfylde din årsopgørelse eller dit oplysningsskema. Det er her, du træffer det endelige valg om beskatningsmetode.
- I rubrik 111 skal du skrive det endelige opgjorte overskud før renter.
- I rubrik 117 skal du skrive renteudgifterne. Renteudgifterne kan indgå i rubrik 41, og i denne situation skal du flytte renterne fra rubrikken ved at trykke på lommeregnerikonet foran beløbet.
- Vælg beskatningsform Virksomhedsordningen
- I rubrik 148 skal du skrive kapitalafkastet
- I rubrik 150 skal du skrive eventuelt beregnet rentekorrektion
- I rubrik 152 skal du skrive årets samlede overførsler
- I rubrik 984 skal du skrive beløbet på din indskudskonto ved året udgang
- Hvis du skal oplyse regnskabsoplysninger, skal du gøre det ved at klikke på Oplys
Få yderligere vejledning i hvordan du retter din årsopgørelse/oplysningsskema
Når du sælger en ejerbolig, som du ikke selv har boet i, er du skattepligtig af fortjenesten efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst og skal oplyses på din årsopgørelse/oplysningsskema i rubrik 308. Du finder rubrikken ved at:
- Vælge Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet under virksomhedsoplysninger
- Vælg Andre virksomhedsoplysninger.
Har du ikke adgang til virksomhedsoplysningerne, kan du anvende rubrik 39.
Har du et tab på salg af ejendommen, kan du kun trække det fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme.
Du kan gemme tabet til modregning i senere år. Det skal oplyses på din årsopgørelse/oplysningsskema i rubrik 84. Du finder rubrikken ved at:
- Vælge Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet
- Vælg Aktier og investeringsbeviser m.m.
- Vælg Vis felter.
Fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.
Salgsprisen er den kontante salgssum ifølge skøde/slutseddel. Hvis ejendommen ikke er handlet til en kontantpris, skal salgsprisen omregnes til en kontantpris.
Du kan fratrække salgsomkostninger i salgsprisen. Salgsomkostninger kan fx være udgifter til ejendomsmægler, tilstandsrapport m.v.
Købsprisen er den aftalte kontantpris ifølge skøde/slutseddel. Hvis ejendommen ikke er købt til en kontantpris, skal købsprisen omregnes til en kontantpris.
Du kan tillægge købsomkostninger i købsprisen. Købsomkostninger kan fx være udgifter til tinglysning, advokat, ejendomsmægler m.v.
Du får et tillæg til din købspris på 10.000 kr. pr. år, du har ejet ejendommen - dog ikke i salgsåret. Hvis der er køb og salg i samme år, gives der 10.000 kr. i tillæg.
Har du haft udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, kan du forhøje købsprisen med den del af udgifterne, der er over 10.000 kr. pr. år (bundfradrag). Du skal kunne dokumentere udgifterne.
Vedligeholdelse/forbedringsudgifter, som løbende er fratrukket i opgørelsen af det skattepligtige resultat af udlejningen, kan ikke indgå i opgørelsen af ejendomsavancen.
Udgifter, som burde være fratrukket i opgørelse af skattepligtigt resultat, kan ligeledes ikke indgå i opgørelsen af ejendomsavancen.
Salgstidspunktet er på tidspunktet, hvor aftalen indgås. Hvis aftalen er indgået i november 2023 til overtagelse i februar 2024, så har salget fundet sted i 2023.
Hvis du har brugt virksomhedsordningen, og udlejningen af ejendommen stopper inden salget, kan ejendommen ikke længere indgå i virksomhedsordningen, og fortjenesten ved salget beskattes som kapitalindkomst.
Hvis ejendommen stadig er udlejet, når boligen sælges, indgår fortjenesten i virksomhedens resultat under virksomhedsordningen og beskattes som personlig indkomst (med am-bidrag).
Hvis boligen indgår i virksomhedsordningen, anbefales det at få hjælp fra revisor i forbindelse med salget.
Sælger du din bolig til dit barn eller anden nærtstående, skal salgsprisen være markedsprisen ved opgørelsen af fortjenesten ved salget - altså den pris du kan få ved almindeligt salg på boligmarkedet.
Sælger du din bolig til en nærtstående person (fx barn) til en lavere pris end markedsprisen, betragtes det som en gave. Din nærtstående skal derfor betale gaveafgift ud over det årlige gaveafgiftsbeløb på forskellen mellem markedsprisen for ejendommen og det beløb, som din nærtstående betaler.
Nærtstående personer er fx dine børn, børnebørn, forældre og bedsteforældre. Søskende betragtes ikke som nære familiemedlemmer.
Du kan læse mere om reglerne for gaver givet ved overdragelse af fast ejendom.
Er du i tvivl om værdiansættelsen af en ejendom, kan du altid bede Skattestyrelsen om et bindende svar. Et bindende svar er, hvis du er i tvivl om, hvad en handling vil betyde for dig eller din virksomheds betaling af skat, moms eller afgifter. Læs mere om bindende svar.
Som sælger er du skattepligtig af fortjenesten af salget efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis du selv har benyttet boligen, kan det være, at salget er skattefrit.
Du har som udgangspunkt mulighed for at anvende 15%-reglen ved salg af fast ejendom til nærtstående (fx dit barn), hvis ejendommen ikke er vurderet som udlejet. Dog kan ejerlejligheder, der er vurderet som udlejet, som udgangspunkt overdrages efter 15 %-reglen, hvis den er udlejet til en uafhængig tredjemand. Udlejede boliger har en lavere vurdering end ikke udlejede boliger.
Med 15%-reglen kan du sælge boligen til den pris, der ligger inden for 85-115 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Du kan ikke bruge 15%-reglen, hvis der er særlige omstændigheder, hvilket vurderes konkret.
Er du i tvivl om værdiansættelsen af en ejendom, kan du altid bede Skattestyrelsen om et bindende svar. Et bindende svar er, hvis du er i tvivl om, hvad en handling vil betyde for dig eller din virksomheds betaling af skat, moms eller afgifter.
Eksempel på salg af bolig efter 15%-reglen
Lises bolig har en offentlig ejendomsvurdering på fx 1.100.000 kr. Den vil efter 15%-reglen kunne overdrages til mindst 935.000 kr. og op til højst 1.265.000 kr. til et barn eller anden nærtstående.
Havde markedsprisen været lavere end den offentlige vurdering, så kunne Lise sælge den til markedsprisen. Hvis markedsprisen fx er på 800.000 kr., og den offentlige vurdering er på 1.100.000 kr., så kan Lise overdrage ejendommen til sit barn efter markedsprisen. I dette tilfælde kan der ikke tillægges eller fratrækkes 15 % af markedsprisen.
Fortjenesten ved salget beregnes ud fra salgspris inklusive gave.
| Poster ved gave til barn som delvis betaling for lejlighed | Beløb |
|---|---|
| Boligen sælges til -15% af seneste vurdering på 1 mio. kr. | 850.000 kr. |
| Barnet overtager prioritetsgæld til kontant værdi på | 680.000 kr. |
| Kontant betaling | 70.000 kr. |
| Gave fra forælder til barn | 100.000 kr. |
| I alt | 850.000 kr. |
Hvis dit barn senere sælger boligen, er barnet skattepligtig af fortjenesten efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis barnet selv har benyttet boligen i ejerperioden, kan det være, at salget er skattefrit. Salget kan dog betyde, at dit barn kan anses for at have modtaget en gave ved sin overtagelse.
Læs mere om overdragelse af ejendom til nærtstående (Den juridiske vejledning)
Har du købt en andelsbolig og lejer den ud til en nærtstående (fx barn), kan du ikke anvende reglerne om forældrekøb. Reglerne for udleje af en andelsbolig kan du læse om på denne side:
For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning om overdragelse af ejendom til nærtstående