Når du sælger din ejerbolig, er du skattepligtig af fortjeneste af salget efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis du har boet i ejerboligen, kan det være, at salget er skattefrit.
Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst og skal oplyses på din årsopgørelse/oplysningsskema i rubrik 39.
Har du et tab på salg af ejendommen, kan du kun trække det fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme.
Du kan gemme tabet til modregning i senere år, det skal oplyses i Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet i rubrik 84. Du finder rubrikken ved at vælge Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet, vælg Aktier og investeringsbeviser m.m. og tryk på Vis felter for at få adgang til rubrik 84.
Hvis du har udlejet den solgte ejendom, så gælder der andre regler, som du skal være opmærksom på.
Fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.
Salgspris
Salgsprisen er den kontante salgssum ifølge skøde/slutseddel, hvis ejendommen ikke er handlet til en kontantpris, skal salgsprisen omregnes til en kontantpris.
Du kan fratrække salgsomkostninger i salgsprisen. Salgsomkostninger kan fx være udgifter til ejendomsmægler, tilstandsrapport m.v.
Købspris
Købsprisen er den aftalte kontantpris ifølge skøde/slutseddel. Hvis ejendommen ikke er købt til en kontantpris, skal købsprisen omregnes til en kontantpris.
Du kan tillægge købsomkostninger i købsprisen. Købsomkostninger kan fx være udgifter til tinglysning, advokat, ejendomsmægler m.v.
Du får et tillæg til din købspris på 10.000 kr. pr. år, du har ejet ejendommen - dog ikke i salgsåret. Hvis der er køb og salg i samme år, gives der 10.000 kr. i tillæg.
Har du haft udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, kan du forhøje købsprisen med den del af udgifterne, der er over 10.000 kr. pr. år (bundfradrag). Du skal kunne dokumentere udgifterne.
Tidspunkt for salg
Salgstidspunktet er på tidspunktet, hvor aftalen indgås. Hvis aftalen er indgået i november 2022 til overtagelse i februar 2023, så har salget fundet sted i 2022.
Eksempel
Salg af et enfamiliehus med et samlet grundareal på 2.000 m2 og ikke omfattet af betingelser for skattefrit salg af ejendom. Ejendommen er købt i 2015 og solgt i 2022.
Salgspris, kontant |
|
|
2.000.000 kr. |
Salgsomkostninger, ejendomsmægler og advokat |
|
|
100.000 kr. |
Skattemæssig salgssum |
|
|
1.900.000 kr. |
|
|
|
|
Købspris, kontant |
|
1.500.000 kr. |
|
Købsomkostninger, tinglysning, advokat |
|
50.000 kr. |
|
|
|
1.550.000 kr. |
|
|
|
|
|
10.000 kr. tillæg, 2015-2021 |
|
70.000 kr. |
|
|
|
|
|
Afholdte/dokumenterede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, 2016 |
30.000 kr. |
|
|
Bundfradrag |
-10.000 kr. |
20.000 kr. |
|
|
|
|
|
Afholdte/dokumenterede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, 2022 |
20.000 kr. |
|
|
Bundfradrag skal fratrækkes, selv om der ikke gives 10.000 kr. tillæg i salgsåret |
-10.000 kr. |
10.000 kr. |
|
|
|
|
|
Skattemæssig købssum |
|
1.650.000 kr. |
-1.650.000 kr. |
|
|
|
|
Skattepligtig fortjeneste |
|
|
250.000 kr. |